En novembre, le Parlement français prévoit d’adopter une législation qui durcit la réglementation des “meublés touristiques”. Ce texte introduit de nouvelles règles fiscales et administratives qui entreront en vigueur dès le 1er janvier 2025, avec pour objectif de limiter l’impact des locations saisonnières sur le marché immobilier résidentiel. Voici un aperçu de ce qui change et des stratégies pour vous adapter.
Un Encadrement Renforcé des Locations Saisonnières
Après un long débat, députés et sénateurs sont parvenus à un accord pour réguler plus strictement le secteur des meublés de tourisme. Les députés Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz saluent cette décision, qu’ils considèrent comme un pas en avant pour protéger les territoires où les locations de courte durée connaissent une forte croissance.
Principales Mesures de la Loi
1. Réforme de l’Abattement Fiscal pour les Locations Non Classées
Actuellement, les meublés touristiques bénéficient d’un abattement fiscal de 50 % pour les revenus locatifs, avec un plafond de 77 700 euros. Dès janvier, cet abattement sera réduit à 30 % pour les biens non classés, dans une limite de 15 000 euros de revenus annuels. Pour maintenir un abattement de 50 %, les propriétaires devront faire classer leurs logements. Cette mesure vise à encourager le classement des biens et à réduire les écarts fiscaux avec la location longue durée.
2. Déclaration Obligatoire en Mairie
Les propriétaires devront déclarer leur logement en mairie avant de le proposer à la location saisonnière, et fournir un diagnostic de performance énergétique (DPE). Si le DPE ne respecte pas un minimum de performance (score D requis d’ici 2034), la location sera interdite. Cette règle, appliquée progressivement, vise à garantir un minimum de confort énergétique aux locataires.
Les plateformes telles qu’Airbnb et Abritel devront vérifier le numéro de déclaration en mairie avant de publier les annonces, sous peine de sanctions, ce qui renforce le contrôle des autorités locales sur les locations illégales.
3. Pouvoir Accru des Collectivités Locales
Les communes auront la possibilité de fixer leurs propres règles, avec notamment :
• La limitation des locations saisonnières à 90 jours par an pour les résidences principales,
• L’instauration de quotas de meublés touristiques pour éviter la saturation,
• La délimitation de zones destinées uniquement à l’habitat permanent, où les locations saisonnières seront interdites.
4. Modification de la Fiscalité des Reventes
Pour les biens détenus en location meublée, la nouvelle loi supprime les avantages liés aux amortissements fiscaux lors de la vente. À compter de janvier, les propriétaires ne pourront plus réduire leur plus-value grâce à ces amortissements. Cette disposition vise à équilibrer les règles fiscales entre les locations saisonnières et longues durées.
Conseils pour Adapter votre Stratégie de Location
1. Optez pour la Location Longue ou Moyenne Durée avec Flexibilité
Face aux restrictions de 90 jours, les locations longues peuvent être une alternative intéressante :
• Baux de mobilité (1 à 10 mois) : une solution idéale pour les étudiants, stagiaires ou professionnels en mission, ce bail offre de la flexibilité tout en respectant les contraintes légales.
• Locations longue durée meublées (bail classique) : attire une clientèle stable et garantit des revenus réguliers sans limitation de durée.
2. Obtenez un Classement Officiel pour Profiter de l’Abattement de 50 %
Le classement en étoile de votre bien permet de conserver l’abattement fiscal de 50 %. Ce label valorise également le logement pour les clients. Contactez un organisme accrédité pour obtenir cette classification et vérifier que votre bien répond aux critères de confort requis.
3. Ciblez des Séjours Moyens Hors Saison
Pour rentabiliser les périodes creuses, ciblez des séjours de moyenne durée (1 à 3 mois) pour les télétravailleurs, expatriés ou retraités. Cela permet d’optimiser les périodes de basse saison sans dépasser la limite de 90 jours.
4. Utilisez une SCI pour la Location des Résidences Secondaires
Les biens détenus en SCI sont généralement considérés comme des résidences secondaires, non soumis aux 90 jours de location. Si les règles locales le permettent, ce type de société peut vous offrir une flexibilité accrue pour des locations toute l’année.
5. Diversifiez les Services pour Augmenter la Valeur Ajoutée
Si vous gérez un gîte ou une conciergerie, proposez des services additionnels (conciergerie, services de ménage, guide touristique) pour attirer des séjours longs. Des forfaits spécifiques (ex. télétravail) peuvent fidéliser la clientèle et augmenter la rentabilité.
6. Contactez votre Mairie pour Anticiper les Régulations Locales
Les communes ayant leurs propres règles de location, renseignez-vous auprès de votre mairie pour connaître les conditions spécifiques, et évaluez les dispositifs qui vous permettraient de poursuivre votre activité en toute conformité.
Stratégies pour les Conciergeries : Aider les Propriétaires à S’Adapter
1. Gestion Administrative et Conformité
Les conciergeries peuvent proposer un service clé en main pour les déclarations en mairie, la gestion des DPE, et l’obtention des numéros d’enregistrement. En assurant cette conformité, elles rassurent les propriétaires et optimisent la gestion légale des biens.
2. Aide à la Classification des Meublés
Accompagnez vos clients pour obtenir une classification officielle (étoiles) de leurs biens. La conciergerie peut préparer le logement pour répondre aux critères et superviser l’audit de classification, aidant ainsi à conserver les avantages fiscaux.
3. Service de Location Moyenne Durée et Hors Saison
Offrez des forfaits adaptés pour des séjours moyens et longs en période creuse. Aménagez le logement pour le télétravail, avec internet haut débit, services de ménage, et autres options pour les locataires en télétravail ou en mission.
4. Optimisation Fiscale et Suivi des Revenus
Aidez les propriétaires à choisir le meilleur régime fiscal et mettez-les en relation avec des conseillers fiscaux. La conciergerie peut aussi proposer des options de gestion de la fiscalité pour optimiser les revenus locatifs et maintenir la rentabilité.
5. Conformité avec les Plateformes de Location
Gérez la conformité des annonces des propriétaires sur les plateformes (ex. Airbnb, Abritel) en ajoutant le numéro de déclaration en mairie et en respectant les restrictions de disponibilité. Cela assure la pérennité des annonces et minimise les risques de suppression.
En Conclusion
Ces changements réglementaires imposent une adaptation pour les propriétaires et les conciergeries. Avec des stratégies bien définies et des services adaptés, il est possible de tirer parti de la situation et de continuer à prospérer dans le secteur des locations saisonnières, tout en restant en conformité avec la loi. Anticiper, se diversifier et garantir la conformité sont les clés pour maintenir un service performant et attractif dans un cadre juridique renforcé.
Sources :
1. Service Public – Location saisonnière : règles et obligations
Ce site officiel du gouvernement français fournit des informations détaillées et à jour sur les obligations légales pour les locations saisonnières, y compris les aspects fiscaux et les démarches administratives.
Service Public – Location saisonnière : règles et obligations
2. Legifrance – Loi sur la location touristique (texte officiel et mises à jour législatives)
Legifrance publie l’intégralité des textes de lois français. Vous pourrez y diriger vos lecteurs pour consulter le texte exact de la réglementation et ses mises à jour.
